樓市升定跌

樓市升定跌

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位於黃大仙鳴鳳街28號的全新重建項目「薈鳴」，計劃提供230個住宅單位。宏安地產執行董事程德韻宣布，該項目預計於明年1月開始推售，並力爭成為2024年度的樓市開售先鋒。


買樓還是租樓較好？

買樓人士的財務要求一般相對較高，市場上極少人可以「full pay」買樓，所以必須有足夠首期及成功申請按揭才能置業。現時香港樓價至少數百萬以上，所以通常至少要有數十萬首期才可以上車。


租期具彈性，在租約規定的「死約」（即雙方於特定年期內不能終止租約）過後，一般只須一個月通知即可終止租約，故有較大彈性按本身財政狀况或其他情况搬遷居所。


供款數額或年期會受市場息率影響，按揭利息多以浮動利率計算，如美國加息，香港息率也可能上升，按揭利率亦會跟隨，須面對利率風險。


房地產價格會受到經濟環境的影響。如果房地產價格下跌，抵押貸款可能會超過資產本身的價值。即使將房產轉賣，也無法還清貸款，成為所謂的“負資產”。

一手樓 vs 二手樓

如首置人士購買 $1,000 全港新盤 萬元單位，一手樓多能做足9成按揭，發展商亦會提供優惠，例如即供有減免等。而二手樓須視乎樓齡，樓齡較長的二手樓，有機會需找財務公司才可做較長年期及少於七成的按揭，利息亦相對較高。至於二手居屋，若是綠表能獲政府擔保，可參考政府擔保期。自由市場則與二手樓無異。


比起二手樓，一手樓按揭審批較寬鬆，因除了銀行提供按揭，買家一般可申請發展商按揭，這類按揭的審批條件更為寬鬆，故適合首期不足的買家。雖然按揭保險計劃再度放寬成數上限，但並不適用於即供付款計劃。如果想以「波叔Plan」申請按揭，就必須以建築期付款。


買家須自行尋找銀行承造按揭，手續較為繁複，審批較保守，壓力測試相對嚴謹。


購買二手樓時只有即供一種方法，在簽署臨時買賣合約支付樓價3-5%作為訂金，並在簽署正式買賣合約時共支付樓價10%訂金，再於成交日支付餘下金額。而購買一手樓的付款方法通常較多，發展商一般會提供折扣較多的即供付款方法或較遠期上會的建期付款方法。

樓市點睇

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